房屋財產交易所得 實價申報還是設算申報好?

去(109)年賣房適用舊制(土地交易所得不課稅)的民眾,今年5月申報綜合所得稅時要填寫房屋財產交易所得,而這一項所得正是財政部和國稅局的查稅重點。不少人困擾:實價申報好?還是設算申報好?

 

這個問題就教財政部賦稅署官員,官員只說,從過去的申報案件發現一個現象,實價登錄實施以前買進者多採設算申報;實施以後買進者大部分實價申報。

 

列為查稅重點是什麼意思呢?財政部賦稅署長許慈美在一次記者會中說:「針對設算所得申報案件,我們會儘量蒐集掌握實價,進行調整。」(延伸閱讀:稅稅唸學堂/逾70歲貸款買房 這是什麼節稅手法?

 

 

稅局觀點:不得已才用設算

 

 

不少人以為適用舊制的房屋財交所得,是按房屋評定現值的一定比率設算,賦稅署官員說,提不出買進成本,不得已才採用設算,如果稽徵機關查到取得成本,當然按實價計算。所得稅法第14條第1類第7類規定財產交易所得採實價申報。

 

採設算申報,但被稽徵機關掌握到買進價格,會怎樣?國稅局高階官員指出,會先發輔導函給納稅人,通知納稅人來補報,「給納稅人一次機會。」各國稅局現階段應該都會這麼做。

 

如果納稅人願意改按實際買、賣價格補申報,只是補稅。官員說,如果納稅人不理會輔導函,國稅局會改按實價逕行調整,不只補稅,可能還要追究短漏報責任,要罰款。

 

而且,官員說,通常查稅不會只查房屋財交所得那一項,會併同檢視其他各項所得。也就是說,設算所得會提高自己被選案查核的機率。

 

為什麼在實價登錄實施後買房的多採實價申報?因為政府掌握實價資料?賦稅署官員說:「立法時特別要求,不能直接拿來當課稅資料。所以,我們另外蒐集資料。」

 

 

稅局積極查價 實務上多採實價申報

 

 

國稅局官員補充,從建商、房仲、銀行房貸部門、賣出者蒐集。實價登錄自101年8月1日起實施,因為要申報交易價格,經手者通常會留下買賣契約資料,這讓國稅局追查實價比以往容易。

 

另外,105年之後實施房地合一稅也強助攻。國稅局官員說,因為房地合一稅是不管賺賠都要申報,為了核對申報沒,現在每個月國稅局都會向地政單位索取不動產買賣登記資料。誰賣了房,國稅局都有資料。登記資料中可以查到前一手賣家,問問賣方,通常也能掌握到納稅人的買進價格。(延伸閱讀:房地合一稅2.0拍板 一張表看懂修了什麼

 

去年房價漲,從去年申報房地合一稅案件看,大部分案件是賺的。適用舊制案件的持有期間長,推測採用設算申報的所得額會比實價申報低。如果決定採設算申報,納稅人要查閱財政部在今年2月24日發布的「109年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」,109年度的設算比率做了較大幅度的調整,和往年不太一樣。

 

例如賣出台南市新市區的房子,108年賣出,按房屋評定現值的10%設算房屋財交所得,109年賣出,改按15%設算,提高了5個百分點。賣出台中市南屯區的房子也有大變動,108年賣出,按房屋評定現值的20%計房屋財交所得,109年賣出改乘以25%。